Що потрібно знати про договір найму (оренди) житла?

Основні положення, що регулюють правовідносини за договором найму (оренди), встановлені у главах 58 «Найм (оренда)» і 59 «Найм (оренда) житла» Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ). При цьому вимоги глави 59 Кодексу стосуються договорів найму (оренди) приміщень, що мають чітко визначене цільове призначення – для проживання. Тому, при укладенні договору найму (оренди) житла слід керуватися положеннями глави 59 Кодексу, які є спеціальними права http://old.minjust.gov.ua/33325.

Ст. 810 Цивільного кодексу України говорить: за договором найму (оренди) житла одна сторона – власник житла (наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Згідно з ч. 1 ст. 811 Цивільного кодексу України: договір найму житла укладається у письмовій формі.

Ст. 812 ЦКУ містить норми (інформацію) про предмет договору найму:

1. Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина.
2. Помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому.
3. Наймач житла у багатоквартирному будинку має право користування майном, що обслуговує будинок.

Оплата за найм житла

1. Розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі найму житла. Якщо законом встановлений максимальний розмір плати за користування житлом, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру.
2. Одностороння зміна розміру плати за користування житлом не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
3. Наймач вносить плату за користування житлом у строк, встановлений договором оренди житла. Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця (ст. 820 ЦК України).

Термін дії договору оренди:

Договір найму жилого приміщення укладається на строк, встановлений договором. Якщо в договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п’ять років (Ст. 821 ЦК України).

Розірвання договору оренди житла (ст. 825 ЦК України)

1. Наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, в будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це орендодавця за три місяці.

Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, орендодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо орендодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою.

Наймач вправі відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання в ньому.

Дострокове розірвання договору оренди житла з викупом до моменту придбання орендодавцем права на житло здійснюється у порядку, визначеному законом. Договір оренди житла з викупом може бути розірваний у випадках, визначених законом.

Орендодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці.

На що варто звернути увагу особам, які планують орендувати житло?

Перед тим як почати оренду квартири слід упевнитися в тому, що орендодавець є власником цієї квартири (або ж особою, яка за законом має право діяти в інтересах і від імені власника). Для цього слід:

1. Попросити у орендодавця документи, що засвідчують його особу (паспорт, ідентифікаційний код);
2. Документи на квартиру (правовстановлюючий документ: договір купівлі-продажу житла, дарування, заповіту, акт приватизації).
3. Перевірити інформацію, яка міститься в документах у Державному реєстрі прав власності.
4. Поговорити з сусідами по сходовій клітці, під’їзду чи дому. З’ясувати, що їм відомо про квартирі, яку Ви плануєте орендувати.

Якщо інформація, отримана Вами, відповідає дійсності запропонуйте господареві квартири укласти договір.

Поширені випадки шахрайства сфері оренди нерухомого майна.

Групу ризику складають студенти, які приїхали з інших міст України та зарубіжні студенти. Шахраї використовують непоінформованість потерпілих, їх потреба у швидкому облаштуванні житла в чужому місті (країні), довірливість і наївність наймачів, їх неуважність при обговоренні умов договору, юридичну неграмотність.

Типові ознаки того, що Вас обманюють (типові ознаки шахрайства з орендою житла):

1. Представився власником або власником житла відмовляється надати (показати) документи на квартиру;
2. Відмовляється або ухиляється показати Вам документ, що засвідчує особу;
3. Відмовляється укладати договір найму в письмовій формі;
4. Квапить Вас в’їхати в квартиру і сплатити йому повну суму оренди, мотивуючи це тим, що квартира користується попитом і існує черга людей, які бажають у неї в’їхати, при цьому не надаючи документів.

Якщо документи на квартиру не були надані і договір не був підписаний, зловмисник може здати квартиру в оренду іншим людям, і зажадати від Вас покинути квартиру. Часто зловмисники діють організованою групою, використовують психологічний тиск (особливо до приїжджих студентам, погрожуючи міліцією, міграційною службою, мобілізацією і відправкою в зону АТО), використовують фальшиві посвідчення і форму правоохоронців і т.д.

Щоб уникнути негативного досвіду і не втратити свої гроші потрібно використовувати правила, викладені вище.